Купля-продажа недвижимости. Как правильно всё оформить для налоговой. Помогите советом

Добрый день. Помогите пожалуйста в следующем вопросе:

Как физ.лицо,на свои деньги я покупаю недвижимость на стадии стройки, после сдачи объекта делаю отделку под ключ и продаю. Естественно возникает разница: цена продажи , минус цена покупки . С материалами всё ясно, - это затраты, их плюсуем к цене покупки, но как учитывать мою работу?

Хотелось бы показывать максимально большую прибыль, но не платить 13% со всей разницы, а учитывать трудозатраты . Плюс к затратам можно отнести и инфляцию и коммуналку и риэлторские и прочие расходы, которые никак не подтвердить в налоговой и остаётся только включить в стоимость работ.


Из своих поисков пришёл к выводу что нужно оформлять патент на отделку жилых помещений, но как в таком случае я сам себе буду платить зарплату? Тогда могут посчитать сделки аффилированной и пересчитать всё по 18%.
Вариант показывать зарплату наёмным работникам, либо оформить патент для посторонней фирмы , - не подходит, так как мне нужно показать как можно больше СВОИХ доходов. Оформлять недвижимость на родственников - та же аффилированная сделка. На посторонних - опасно. Каким образом всё это можно оформить, чтобы спокойно работать и не переплачивать по налогам?

Заранее очень благодарен за помощь.

Регистрируетесь как ИП
Если на такой вид деятельности как "отделка жилых помещений" есть патент (ПСН) - подаёте заявку на режим налогообложения ПСН, платите его и работаете.
Но это только услуги отделки. Ни о какой купли-продаже квартир речь не идёт.
Зарплаты у ИП нет.
Где и какие доходы Вы собираетесь показывать?

Если просто физ.лицо, то при продаже квартиры, которая была в собственности менее 3х лет, Вы подаёте 3-НДФЛ, где указывается доход от продажи (ставите сумму продажи по договору) и расходы - стоимость покупки.
Возможно стоимость материалов так же можно будет включить в затраты. Но точно нет скажу.
На счёт Ваших затрат на коммуналку, риелторов и пр.. и уж тем более трудозатрат - этого ничего в расходах не будет.
С разницы платите 13%.

Спасибо за ответ.
Сейчас делаю всё просто как физ лицо (уже не первый год). по этому 3ндфл и прочее сдавал. материалы включать кстати можно.
на комуналку риэлторов и прочих затрат - не будет вычета. в этом как раз и есть суть вопроса.
По сути я купил квартиру за 2мл+100тыс.ремонт. продал за 2.5мл. и 400 тыс. получается прибыль. Но по факту прибыль далеко не 400. Вот и хочу оформить всё так, чтобы показывать доход 400,но как то через патент... нАПРИМЕР - стоимость отделки 200,(она по патенту) , плюс налог с продажи квартиры , с прибыли, с оставшихся 200тр. НО не могу же я оказывать услуги по отделке сам себе... (если я отделываю свою квартиру)

ПСН отделку жилых помещений предусматривает.

Что значит "как-то через патент"? Что Вы имеете в виду?
Патентную систему налогообложения?

Вы хотите открыть ИП на ПСН по отделке квартир. Платить взносы в ПФР, оплачивать сам патент.
Квартиры же покупать и продавать как физ.лицо.
Верно я понимаю?
В этом случае с квартирой всё ясно - сдаём 3-НДФЛ и платим 13% с разницы цен.
Сумма налога в виде стоимости Патента к уплате у Вас будет фиксированная. Рассчитать можете здесь: https: //patent. nalog. ru /info/ (уберите пробелы и получится ссылка)
Вы оплачиваете полученный патент и далее налоговой всё равно кому и как Вы оказываете данные услуги.
Необходимо будет вести книгу учёта доходов.
Необходимо будет обзавестись бланками строгой отчётности (БСО), которые будете выдавать клиенту при наличном расчёте.

Цитата:

---

Сообщение от UFO

Что значит "как-то через патент"? Что Вы имеете в виду?
Патентную систему налогообложения?

---

Да, всё верно!

Цитата:

---

Сообщение от UFO

Вы хотите открыть ИП на ПСН по отделке квартир. Платить взносы в ПФР, оплачивать сам патент.
Квартиры же покупать и продавать как физ.лицо.
Верно я понимаю?

---

Всё правильно!
Но, получится что я оказываю услуги сам себе! ИП иванов оказывает себе же - иванову услуги по отделке. Тоесть,-так как я заинтересованное лицо, я могу указать стоимость отделки 400тр и ничего не платить с прибыли при продаже квартиры как физ лицо. Мне кажется в налоговой меня пошлют далеко и заставят платить полностью...)
А так было бы конечно идеально....
Про книгу учёта и бланки, стоимость патента я тоже уже почитал и по ПСН вопросов нет. Есть вопросы какраз по конкретной ситуации. когда ИП выставляет счёт физ лицу-самому себе. Разьве так бывает?

Ваш доход, а так же то как и кому Вы оказываете услуги на ПСН никого не интересует (ну там есть какой-то лимит, почитайте НК).
Где Вы собираетесь указывать стоимость отделки я не пойму? И зачем?
Нет, самому себе не бывает. Вы просто оплачиваете патент и можете делать что хотите ))))
Счет можно выставить покупателю квартиры... Ведь он будет Вам платить...

Про лимиты в курсе.
Стоимость отделки я собираюсь указывать в 3ндфл, при оплате налогов от физ лица с продажи квартиры(хочу включать в расходы). И получается, что у меня будет договор физ лица(меня) , с ИП , которое офомлено на меня же.
Счёт покупателю не представляю как выставить. Ведь покупка в 90% идёт по ипотеке и там отображена полная стоимость квартиры.

Цитата:

---

Сообщение от UFO

Нет, самому себе не бывает. Вы просто оплачиваете патент и можете делать что хотите ))))

---

Вот я хочу сам себе предоставлять услуги от ИП, но такого не бывает видимо)

Если Вы являетесь ИП и работаете на ПСН с видом деятельности "ремонт помещений" (или что-то в этом роде), то ни о какой 3-НДФЛ в этом случае речи быть не может.
То, что Вы написали - является полным абсурдом. Вы хотите доходы себя как ИП включить в расходы себя же физ.лица.
Для Ваших целей нужен кто-то другой в роли ИП... кто "сделает Вам ремонт" и "предоставит документы" ... Но далее это обсуждение выходит за рамки правил форума...

Цитата:

---

Сообщение от Sergey43292

Вот я хочу сам себе предоставлять услуги от ИП, но такого не бывает видимо)

---

нет, поскольку ИП - это не юридическое лицо. А такое же физическое, и это Вы и есть.

Цитата:

---

Сообщение от UFO

Если Вы являетесь ИП и работаете на ПСН с видом деятельности "ремонт помещений" (или что-то в этом роде), то ни о какой 3-НДФЛ в этом случае речи быть не может.
То, что Вы написали - является полным абсурдом. Вы хотите доходы себя как ИП включить в расходы себя же физ.лица.
Для Ваших целей нужен кто-то другой в роли ИП... кто "сделает Вам ремонт" и "предоставит документы" ... Но далее это обсуждение выходит за рамки правил форума...

---

В самом начале писал уже об этом.

Цитата:

---

Сообщение от Sergey43292

Вариант показывать зарплату наёмным работникам, либо оформить патент для посторонней фирмы , - не подходит, так как мне нужно показать как можно больше СВОИХ доходов. Оформлять недвижимость на родственников - та же аффилированная сделка. На посторонних - опасно. Каким образом всё это можно оформить, чтобы спокойно работать и не переплачивать по налогам?

---

Далее вы писали:

Цитата:

---

Сообщение от UFO

Вы хотите открыть ИП на ПСН по отделке квартир. Платить взносы в ПФР, оплачивать сам патент.
Квартиры же покупать и продавать как физ.лицо.
Верно я понимаю?
В этом случае с квартирой всё ясно - сдаём 3-НДФЛ и платим 13% с разницы цен.
---
Вы оплачиваете полученный патент и далее налоговой всё равно кому и как Вы оказываете данные услуги.

---

В итоге видимо вернулись к тому с чего начали....